Рассрочка или ипотека на квартиру в новостройке? Чему отдать предпочтение.

После прихода кризиса банки все менее охотно выдают кредитные займы, в числе которых ипотека на покупку недвижимости. И сегодня для того, чтобы привлечь к себе все больше покупателей, застройщики сами стали предлагать выгодные варианты для покупки квартиры, наиболее выгодный из которых, это рассрочка. По условиям рассрочки, покупатель вносит фиксированную сумму сразу, а остальную – в течение срока строительства объекта. При этом цена квадратного метра не меняется. Итак, что нам все таки выбрать: ипотеку или рассрочку?

В 2014 году практически каждая вторая покупка квартиры на первичном рынке была оформлена с привлечением ипотечных средств. Тогда банки разрабатывали выгодные программы, шли на на встречу заемщикам, уменьшая сумму первоначального взноса, снижали ставки. Государством также вводились такие программы как «Доступное жилье молодым семьям», «Льготная ипотека военнослужащим» и т.д. При условии сбора всех необходимых бумаг, банки могли рассмотреть заявку на ипотеку максимум за два дня. Но кризис 2014-го создал немало изменений для потенциальных заемщиков, одним из которых являлось существенное повышение процентной ставки. В результате, оформить кредит мог далеко не каждый гражданин нашей страны. Проценты выросли и переплата, при условии выдачи денег на достаточно длительный срок, составляла половину от стоимости квартиры.

Рассрочка. Кому это выгодно?

Давайте разберем пример: средняя цена на однокомнатную квартиру в центре крупного мегаполиса составляет в среднем 4 млн рублей. При этом сумма первоначального взноса банку – 1,5 млн рублей, а сумма кредита 2,5 соответственно. Срок, на который берется ипотека – 15 лет, ежемесячный платеж – 32,5 тыс рублей. В результате, процентная ставка составляет 14% и переплата по процентам – около 3,3 млн руб. Многие банки стали более строго проверять заемщиков, после кризиса и это неизбежно привело к тому, что рынок недвижимости практически встал и чтобы спасти ситуацию, государству и девелоперам необходимо было срочно принимать экстренные меры. У застройщиков было три пути для решения этой проблемы:

снизить стоимость квадратного метра

сократить количество объектов строительства

дать возможность покупать их квартиры в рассрочку.

Так как первые два варианта вели застройщика к значительным потерям прибыли, было решено остановиться на рассрочке. Снизив объемы строительства, или цену квадратного метра девелоперы не только лишились бы части прибыли, но существенно потеряли свой вес на рынке первичного жилья. Кроме того, снижение стоимости квадратного метра в строящихся домах, где уже часть квартир распродана, могло привести к тому, что предыдущие покупатели станут массово расторгать свои договоры и требовать деньги назад, чтобы купить эти же квартиры, но дешевле. Рассрочка же представляет собой обоюдовыгодные условия при покупке новостройки.

Что такое рассрочка?

Такая система взаимоотношения между покупателем и продавцом существует уже давно, но в отличие от кредита, она рассчитана на более короткий срок. Обычно он составляет два-три года при условии, что 30 или более процентов от суммы покупатель вносит сразу, а оставшиеся деньги в отведенные договором сроки. Так как платеж разбивается на две части: аванс (не менее 30 % от всей стоимости) в самом начале и окончательный платеж в конце - это удобно тем, кто не хочет рисковать всеми накоплениями сразу, из-за боязни заморозки стройки. Такой вариант очень интересен инвесторам, которые сразу вложили в покупку квартиры треть стоимости и ближе к окончанию строительства, с учетом роста цен реализуют ее по среднерыночной цене, а рассчитавшись с застройщиком оставляют себе значительную сумму. Разумеется, это достаточно грубый расчёт с учетом уплаты налогов и остальных возможных рисков, но все же. Многих людей отпугивает рассрочка — какой смысл застройщику брать всего 30 % и ждать остаток суммы год и даже больше? Ведь существует такое понятие, как денежная инфляция. Но все дело в том, что в цену заложен не только все расход на стройку, но и процент, если стоимость материала и услуг рабочих вырастет. Естественно, что себестоимость квадратного метра не может резко подскочить в цене, а инфляция попросту не успеет «съесть» всю прибыль.

Ипотека против рассрочки

Сравним что нам выгоднее - ипотека или рассрочка.

Условия. Ипотеку выдает банк для покупки недвижимости, рассрочку же предоставляет сам застройщик и в договоре он прописывает сумму обязательного ежемесячного платежа.

Срок. В случае ипотеки, средний срок займа составляет до 30 лет, в зависимости от банка. В случае рассрочки до окончания строительства объекта — то есть год, максимум два (хотя бывают исключения, когда девелопер дает рассрочку на более длительный срок).

Первоначальный взнос. В среднем 15-20 процентов в банке и от 30 процентов у застройщика.

Ежемесячный платеж. Рассрочку придется платить в довольно сжатые сроки и ежемесячный платеж будет в несколько раз выше, чем по ипотеке.

Ставка, переплата. Банковская процентная ставка сегодня составляет от 10,5 процентов. Не следует забывать о длительных сроках пользования кредитом и соответственно, переплата будет достаточно большой. Затрат на рассрочку практически никаких. Застройщики предлагают рассрочку либо с несущественной переплатой, либо вовсе без переплат и процентов.

Документация. Существенный плюс рассрочки от застройщика, это отсутствие необходимости собирать пакет документов. В результате покупатель экономит силы и время.

Таким образом ипотека, это подходящий вариант для тех, кто может подтвердить свою платежеспособность, соберет все необходимые документы, но у кого недостаточно средств для первоначального взноса и большого ежемесячного платежа. Рассрочка подойдет тому, у кого есть деньги для первоначального взноса и кто сможет рассчитаться с застройщиком максимум за пару лет. Но все же преимуществом ипотеки является то, что банк выдаст кредит, только когда будет точно уверен в своевременном окончании стройки и надежности застройщика.

Подводные камни покупки квартиры в рассрочку

Если вы все же решили купить квартиру у застройщика в рассрочку, нужно тщательно взвесить все за и против. Тщательно изучить договор с застройщиком и уделить особое внимание разделам, где оговорено когда девелопер может в одностороннем порядке прекратить сотрудничество с вами, пени и штрафы. В случае расторжения договора — выплатит ли вам компания всю уплаченную сумму или удержит её часть в виде санкций. Пока вы не расплатитесь с застройщиком долг, квартира будет считаться его собственностью. Подумайте, что вам будет более выгодным — ипотека или рассрочка, если вы собираетесь брать деньги в долг на равный срок при прочих равных. В конечном итоге, переплата за то, что не придется собирать пакет документов, может оказаться большой, поскольку при возникновении проблем с платежами, можно потерять квартиру. Скорее всего разбираться в причинах произошедшего или производить реструктуризацию долга, застройщик не станет. Решать подобные споры придется в суде. А в данном случае, закон стоит на стороне девелопера, если он добросовестно выполняет свои обязательства по договору.

Выгода рассрочки

Существует много причин, при которых намного выгоднее купить квартиру в рассрочку. Одна из которых — проблемы с кредитной историей. Например, если вы когда то давно купили себе мобильный телефон в кредит и пару раз не платили вовремя, вам могут отказать в заявке на ипотеку. Другая ситуация – вы не можете официально подтвердить заработную плату. Экономя на налогах, многие организации платят сотрудникам «серую» зарплату и невозможно будет доказать банку, что ваш доход намного выше, чем указанно в справке из бухгалтерии. Девелопер на это не обращает внимания. Ему важно, чтобы вы регулярно платили указанную в договоре сумму. Поэтому еще раз советуем прикинуть: сможете ли вы ежемесячно выплачивать по 200-300 тысяч рублей в течении года и более? Если у вас имущество, которое вы планируете продать в ближайшее время, и первоначальный взнос, рассрочка – это то, что вам нужно. Что вас ждет в случае нарушения графика платежей? Чаще всего это пени, а если просрочка достаточно большая, с вами скорее всего расторгнут ДДУ. В этом случае вы вернете почти все свои деньги. Второй вариант, это перепродажа объекта (переуступка) с согласия застройщика.

Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку

Поскольку банк выдает немалые суммы денег в долг, его задача – заработать как можно больше. Поэтому внимательно читайте договор прежде чем подписать. Обязательно уточните, какие вас ждут дополнительные расходы, помимо первоначального взноса, есть ли возможность для досрочного погашения ипотеки. Бывает что банки берут деньги практически за все: за рассмотрение заявки, за оформление бумаг, за выдачу выдачу денежных средств, перевод денег на счет застройщика и т. д., поэтому внимательно все изучите. Часто банки настаивают на страховании рисков нарушения условий договора или потери платежеспособности заемщика. Подобные необязательные услуги могут слишком активно навязываться, как в мелких, так и крупных компаниях. Менеджер, навязавший вам такие услуги, получает за это неплохие премии, поэтому будьте внимательны и знайте что вы имеете право отказаться от дополнительных услуг.

Выгода ипотеки

Берите ипотеку в том случае, если у вас есть первоначальный взнос, но нет возможности выплачивать крупные суммы денег ежемесячно. Чем дольше срок выплаты тем лучше для вас, поскольку ежемесячные платежи уменьшаются. Преимуществом является и то, что банки выдает деньги на покупку новостроек только у надежных строительных компаний. Выбирая объект для покупки, рассчитывайте свои силы и финансовые возможности. Хорошо подумайте, что произойдет, если вдруг возникнут проблемы (болезнь, сокращение на работе, снижение заработной платы, декретный отпуск и т.д). Может имеет смысл создать так называемую «подушку безопасности», чтобы иметь возможность несколько месяцев платить кредит без задержек. Ипотека выгодна тому, у кого нет возможности собрать всю сумму на покупку квартиры, на фоне когда инфляция съедает часть дохода, а стоимость квадратных метров только увеличивается. После окончания строительства дома и сдачи его в эксплуатацию, вы уже живете своей квартире и платите за нее. А после того, погасите ипотеку - становитесь полноценным собственником квартиры. Для тех, кто не имеет достаточных денежных средств и хочет приобрести жилье – ипотека это настоящее спасение. Но вы должны быть готовы к тому, что все это время придется на чем то экономить, а если вдруг возникнут проблемы, можно потерять квартиру.